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金地借新还旧埋隐患?债券风波后收监管函 有息负债950亿
时间:2020-04-27 12:28:11   来源:网络    编辑:匿名 阅读:83次

  去年销售额破2000亿。

  近日,金地集团发布公告称,公司收到上海证券交易所下发的《关于金地(集团)股份有限公司有关公司债券事项的监管工作函》。监管函主要针对金地集团此前计划将“18金地03”公司债券票面利率由5.29%调降至1.50%是否符合规定一事。

  在此之前,金地集团曾披露《关于“18 金地 03”公司债券票面利率调整的公告》,拟将“18金地 03”公司债券利率自5月28日起,由5.29%调降至1.50%。因有媒体报道,此次下调利率与前期债券募集说明书的有关表述不一致。4月21日晚间,上海证券交易所即就调整利率一事进行问询。

  公开资料显示,金地集团公司债“18金地03”发行于2018年5月,发行规模10亿元,期限为3年期,附第二年末回售和票面利率选择权。金地集团公告显示,本期债券在存续期的前2年(2018年5月28日至2020年5月27日)票面利率为5.29%,在存续期的第2年末,金地集团根据当前市场环境,选择了下调票面利率,将本期债券在存续期后1年(2020年5月28日至2021年5月27日)的票面利率为1.50%,并在其存续期后1年固定不变。

  但金地集团这一调低票面利率的行权计划,与该期债券募集说明书的表述出现“违背”。此前,金地集团在《公开发行2018年公司债券(第二期)募集说明书(面向合格投资者)》中约定,本期债券品种一“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

  “问题就在募集招股书中的‘提升’,与当前金地集团下调操作相违背。为吸引投资者多数企业会上调票面利率,金地集团这种将债权票面率下调情况已是非常少见,且下调到1.5%。票面利率下调后会影响投资者收益,从而加快投资者回售进度,金地此番下调也是让投资者措手不及。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示。

  或许是此举引发反响较大,4月21日午间,金地集团宣布,因市场上投资者对调整利率等条款有不同理解,故公司申请“18金地03”公司债券自4月21日下午起停牌,待有关事项明确后,再行复牌。

  针对此次下调票面利率的标准及与投资者沟通进展等,金地集团北京分公司相关工作人员对时间财经表示,“不方便说”。随后,时间财经多次联系金地集团董秘办、广州公司等,均未获回复。

  “借新还旧”

  据上清所官网,2020年2月中旬至4月初,金地集团已发行四期超短期融资券、一期中期票据,以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券。据公告,这6支公司债的发行利率均在2%以上。

  值得注意的是,2020年金地集团集中发行的多支公司债似乎都是“借新还旧”模式。据债券募集说明书显示,2020年金地发行的四只超短期融资券,注册额累计160亿元,发行额40亿元(每支均为10亿元),2020年一期中期票据发行的20亿元,募集来的资金则全部用于偿还自身到期的债务融资工具。

  具体来看,金地2020年度第一期超短期融资券、2020 年度第一期中期票据用于偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”,募集书显示“19金地 SCP001 债券被发行人于 2019 年 11 月 26 日使用自有资金完成兑付,待本次募集资金到账后,募集资金10亿元用于置换已使用的自筹资金。”此外,金地2020年度第二、三、四期超短期融资券则全部用来置换了此前兑付“18 金地 SCP003”的自有资金。

  值得注意的是,今年2月,金地集团还曾因拟发行的一笔110亿元公司债被上交所“追问”。2月11日,金地集团公布110亿元公司债融资计划,期限最长20年。据募集说明书,该笔债券将采取分期发行,发行公司债券期限不超过20年(含20年),可为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种。本次债券募集资金也用于偿还公司到期债务或到期/回售的多支公司债券。也就说,今年以来,金地发行和拟发行共170亿元拟用以偿还到期的公司债券。

图源:金地集团债券募集说明书

  据观点地产网此前报道,金地这支长达20年的公司债为近期仅有的一家债券期限拟不超过20年的品种,“这显然是房地产企业在过去所不敢想的,若回到房地产企业自身,内地上市房企超过10年期的公司债券基本为零。”据公告,金地该支小公募债券分别在第3、6、9、12、15、18年末附加了发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权,分别在第6、9、12、15、18年末附加发行人赎回选择权。

  但随后,2月25日,上交所对金地集团拟发行的110亿元小公募债券项目进行反馈。反馈意见主要有两点:一是关于其他应收款的细节补充,另一个则是拿地资金的来源及合规性进行说明。

  上交所在反馈意见中对金地集团提出,对主要往来款、未来回款安排及未计提减值准备提供相应依据。同时,要求其披露其他应收款中非经营性占款的比例和形成原因。

  在2020年2月11日的募集说明书中,金地对此说明表示,公司其他应收款主要由往来款、保证金、押金和代垫款组成。历年财报显示,2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末,其他应收款账面价值分别为206.97亿元、497.16亿元、637.42亿元和 811.57亿元。据2020年4月22日,金地集团2019年年报显示,公司其他应收款已上涨至1085.17亿元,相比2016年末,金地集团四年间其他应收款余额增加878.03亿元。

  此外, 2019年金地集团应收账款为2.86亿元,相比2018年的1.03亿元同比上涨176.66%,而应收账款占总资产比例也由2018年的0.04%上涨为2019年的0.09%。对此,金地集团解释为商务服务应收款增长。至2019年末,金地集团应收账款预期信用损失为1107.5万元。

  “企业在当前债券工作发行环境相对宽松的背景下,以‘借新还新’的方式来降低融资成本,有很强的降杠杆导向,但显然会积累更多的债务。且随着企业规模越来越大,应收款相应增加后,需要企业及时收拢,否则会造成周转难的问题。”严跃进表示。

  有息负债947亿

  公开资料显示,金地集团1988年初创于中国深圳,1993年开始经营房地产业务,2001年在上交所上市。此前,金地与万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企”。

  根据财报,2019年金地集团累计销售额2106亿元,营业收入634.2亿元,同比上升 25.1%。2019年金地集团虽如期完成2000亿目标,其与如今的头部房企已相差较远。公开资料显示,2019年万科全年销售额6308亿元(营收3678.9亿元),保利地产(16.050, 0.21, 1.33%)则为4618.48亿元(营业收入2359.34亿元),招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少,但其销售额也超过了金地集团,为2204.74亿元(营收976亿元)。另外,“后起之秀“碧桂园2019年公司合同销售金额达5522.0亿元,总收入约为4859.1亿元。

  此前的2017年初,金地集团提出“三年奋战2000亿“的目标,但也就是在2017年,金地集团营业收入大幅下滑32.15%。随后三年,通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例、提高周转效率等众多举措,金地集团重启扩张之路。

  2016年-2019年,金地集团土地年度新增土储分别为533万方、1300万方、1100万方、1688万方,土地投资额则分别为399亿元、1004亿元、1000亿元、1200亿元,截至2019年末,金地集团已布局全国61个城市,总土地储备约5233万平方米。据观点地产网此前报道,在2015年以前,金地集团土地策略为顺周期拿地,在2016年高点适当收敛后的2017年6月开始,采取逆周期拿地策略。”到2019年,在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下,金地集团加大力度获取土地储备。”财报显示,2016年全年其拿下的33宗土地,首破千亿规模,2019年金地集团共获取113宗土地,销售额突破2000亿。

  值得注意的是,“合作开发”也是金地集团近年来拉动规模扩张的战略之一。金地集团2019年1200亿元的土地总投资额中,金地集团权益投资额约为588亿元,2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元。由于加大了合作比例,金地集团此前归母净利润同比增速并不快,2017年至2019年间,金地净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。金地集团似乎也在有意提高这一比例,其在2019年新增权益土地投资额占比从2018年的40.4%提升至49%,总权益土地储备占比也从52.27%提升至53.54%。

  但随着规模扩张,金地集团有息负债规模不断攀升。2016年-2019年,其有息负债金额分别为366 亿元、553.54 亿元、821.42 亿元、947.58亿元,相比2018年,2019年金地集团有息债务增长了126.16亿元。

  近四年金地集团净负债率呈现了翻倍增长态势。2016年该指标为28.40%,2017年为48.22%,2018年上升至57.36%,2019年则达到60.24%。其资产负债率也由2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40%。同时,金地集团短期负债压力有所上升。截止2019年末,金地流动负债为1883亿元,较2018年1406亿同比增长33.9%。其中一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元,占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此则解释称,系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。

  金地集团在2017年、2018年、2019年前三季度,经营活动产生的现金流一直为负值,不过,2019年末,该数值一举翻正后高达78.99亿元。此背景下,金地集团平均开盘周期仍在进一步缩短,2019年这一数据为8.8个月,较上年的10.8个月减少2个月,其中5个项目的开盘周期为4.5个月内。

  “对外投资多了,经营活动产生的现金流就会持续出现负值,也说明该公司在2019年将投资有所放缓后,加之其在2019年年底资金回笼比例大。不过,开盘周期正常的是12个月,金地这样压缩下的高周转其实也说明其对做大规模和资金规模的‘渴求’”。严跃进对时间财经表示。

  不过,在积极拿地的背后,金地集团销售规模增长并不快。从2015年-2019年金地签约销售额增速来看,分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%,其在规模增长速度在2016年达到一定高度后,出现回落态势。此外,在金地集团营业收入依然在650亿元以下,2017年以前6年时间,金地集团的营业收入多数在300亿元级别徘徊,在2017年度跌回376.62亿元后,2018年其营收达到506.99亿元,仍低于2016年的555亿元。与2019年招商蛇口2204亿元销售额,营收976亿元相比,金地集团2019年634亿元营收水平仍有较大上涨空间。

  金地集团未给2020年制定具体销售目标,但表示“2020年总体目标制定仍争取保持一定增长。”据此前其发布的2020年一季度销售数据显示,2020 年1-3 月公司累计实现签约面积 127.5 万平方米,同比下降 21.11%;累计实现签约金额 282.1 亿元,同比下降 16.58%。


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